[매크로전략] 미국 부동산 시장의 모멘텀 점검

[Global Macro & Equity]

목차

1) 미국 주식시장, 단기 조정 국면

2) 미국 부동산 시장의 모멘텀 가능성 점검

3) 연준 비둘기의 물밑 움직임

1. 미국 주식시장, 단기 조정 국면

- BCA에 따르면, 경험적으로 주식시장의 추세 반전을 의미하는 지표로 네 가지를 지적

1) Margin Debt: 투자자들의 과열을 가늠하는 지표, 현재 투자자들이 주식시장에 과도하게 부채를 통해 투자했고, 금리의 빠른 상승과 함께 하락 반전, 현재는 주식시장과 함께 완만하게 증가 추세

2) M&A: 과거 M&A는 영업을 통한 수익확대보다 기업 합병을 통한 이익 극대화가 더 용이한 상황에서 증가. 특히 자본조달 비용이 증가할 때 둔화세로 반전. 최근 M&A건수는 다소 둔화 국면

3) 핵심 내구재 수주: 경험적으로 주식시장 고점 근처에서 가파르게 증가한 이후 급락. 2014~16년까지 부진했다 최근 오히려 개선

4) 임시직 고용: 경기 정점 근처에서 불확실성이 커질 때 기업들은 정규직보다는 임시직을 고용. 현재 임시직 고용은 꾸준히 증가

- M&A 건수가 다소 둔화되고 있지만, 미국 증시의 추세가 반락되었음을 시사하는 증거는 아직 부족

2. 미국 부동산 시장의 모멘텀 가능성 점검

1) (공급) 미국 가구 수 증가에 비해 주택 부족

- 2016년 말 기준 미국 가구 수는 1억 2,582만 가구, 주택 수는 1억 3,588만 채

- 지난 5년 평균 미국 가구 수는 연 118만 가구 증가, 반면 주택 수는 71만 채 증가

- 2016년 들어 주택 공급이 다시 빠르게 증가하기 시작

- 그러나 2011년 이후 지속되는 공급 부족 상황은 지속 (04~11년까지 누적으로 350만 채 초과 공급, 그러나 12년 이후 누적으로 432 만 채 공급 부족)

2) (공급) 주택 공급 부족

- 공급을 의미하는 주택 착공은 연 120만 채

- 2011년 이후 연 평균 100~150만 가구 증가를 감안할 때 주택 공급 부족 지속될 가능성

- 소유 주택의 공실률은 장기 평균 수준, 임대 주택 공식률은 역사적 평균 대비 낮아

3) (수요) 젊은 세대들의 고용률 개선

- 주택 판매는 고용율 개선과 밀접하게 관련

- 2011년 이후 미국 20~30대 젊은 세대들의 고용률 개선 폭 확대

- 금융위기 직후 20~30대 젊은이들은 학자금 대출과 취업 문제로 결혼과 주택 매입에 소극적이었으나, 점차 상황이 개선

4) (수요) 소득 개선, 다만 주택 구매 속도는 더딜 듯

- NAR, 2008년 이후 주택 구매에 필요한 최저 소득(Downpayment 10%와 이자 상환 금액과 기타 소비를 감안해 추정, 현재 42,000$)보다 실제 구매자들의 소득(46,000$)이 높아

- 한계는 임금, 2004~06년 주택버블 국면에서 임금 상승률과 집세/주택 가격 상승률 유사

- 현재 집세 상승률(4%), 주택 가격 상승률(5~6%)를 감안하면 구매력이 있는 가계는 빨리 주택을 매입해야 하나, 그렇지 않으면 아예 포기하게 될 가능성

5) (수요) 주택담보대출 규제는 이제 초기 단계

- 주택담보대출 증가율은 명목 성장률보다 높아, 그만큼 대출 수요가 있음을 시사

- 연준 정책 변화와 함께 상업용 부동산, 신용카드, 자동차 대출 조건은 강화

- 다행히 주택담보대출에 대한 규제는 아직 약해

6) 금리 상승 부담은 2018~19년에 도래할 듯

- 주택담보대출 금리 상승, 그러나 소득 대비 이자 및 원금 비중이 매우 낮아 듯

- 그러나 추세적인 장기 금리 상승은 미국 주택 착공 및 판매 모두에 중장기적으로 부담

7) 건설투자보다 설비투자가 관건

- 2000년대 중반에 비해 건설투자의 성장기여도(분기 평균 0.5%p)는 확연히 하락(최근 0.2~0.3%p)

- 지적재산 투자(소프트웨어 등) 견고, 설비투자는 부진하나 기여도는 건설투자보다 높아

- 미국 경기 모멘텀은 건설투자보다는 설비투자에서 찾아야할 듯

3. 연준 비둘기의 물밑 움직임

- NYFed 연구원: “안정성과 유동성 매력으로 안전자산 수요 몰려 자연이자율 하락” → 균형이자율 낮아졌으니 기준금리 많이 못 올린다

- SFFed 연구원: “인구구조 감안하면 완전고용까지 조금 여유” → 급히 기준금리 인상할 필요 없다

- FRB 연구원: “2% 물가목표 달성 위해 3% 물가도 용인하는 정책 효과” → 물가 오버슈팅 용인할 필요 있다

- 시장은 연준의 정책 태도에 경계심을 갖고 있으므로, 연준 비둘기파의 ‘오버슈팅 용인‘ 주장은 위험자산에 호재

170331_Global Macro - Equity.pdf

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