선별적 투자가 필요한 시점: 오피스 리츠

KB Global REITs | 미국
선별적 투자가 필요한 시점: 오피스 리츠
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요약
2021년 5월 28일 기준 미국 리츠 (Nareits All Equity Reits)의 YTD 누적 총 수익률은 22.2%로 S&P 500을 7.3%p 상회했다. 미국의 부동산 경기 회복이 전망되면서 리츠의 주가가 실적에 비해 빠르게 상승했다. 리츠의 밸류에이션 멀티플이 높아진 시점에서 지금이 저점일 수 있는 섹터 및 종목에 선별적으로 투자하는 전략이 필요하다고 판단된다. 1) 리츠의 전통 자산 섹터 중 예상 이익성장 대비 저평가 되어있는 섹터를 제시하고 2) 각 섹터별 이익 성장 대비 저평가된 리츠 중, 시가총액 및 배당 안정성을 고려해 투자 매력이 부각되는 리츠를 선별했다. 예상 이익성장 대비 저평가된 섹터는 오피스 섹터로 향후 업무 정상화로 인한 오피스 임차 수요 회복이 수익률 개선을 뒷받침할 것으로 예상된다. 섹터별 종목으로는 오피스: 보스턴 프로퍼티스 (BXP), 리테일: 스피릿 리얼티 (SRC), 산업용: 듀크 리얼티 (DRE), 주거: 넥스포인트 레지덴셜 (NXRT)을 제시한다.

리츠 (REITs, Real Estate Investment Trusts)는 수익을 창출하는 부동산을 소유 및 운영해 자금을 조달하는 부동산신탁회사를 의미한다. 리츠는 1) 안정적인 Cash Flow를 바탕으로 높은 배당이 이뤄지며, 2) 장기 투자 성과가 좋은 특징이 있다. 2020년 기준 미국 리츠의 과거 20년 평균 배당 수익률은 5%로 S&P 500 (2.1%) 대비 2배 이상 높았다. 1990년 이후 미국 리츠의 총 수익의 85% 이상이 배당 수익이었으며, (누적 수익률, 2021년 4월 기준) 같은 기간 동안 S&P 500 배당 수익의 비중은 49.4%였다. 미국 리츠의 2020년 기준 기간별 총 수익률은 5년 → 6.7%, 15년 → 7.2%, 30년 → 11.2%로 부동산 시세 상승과 배당의 누적으로 장기 투자 성과가 우수했다. 3) 리츠는 대체 자산으로 다른 투자 자산과 함께 투자 시 변동성이 축소되는 자산 배분 효과와 4) 인플레이션 헤지 기능을 가진다. 미국 리츠와 MSCI Korea의 상관 관계는 -0.01 (1991년 4월~2021년 4월 기준)로 리츠는 상장된 주식이지만 경기 사이클에 따른 수요와 공급 상황이 달라 주식과의 상관관계가 낮은 편이다. 자산 배분 차원에서 리츠 투자를 통해 전체 투자 자산의 변동성을 축소할 수 있으며, 인플레이션에 따른 임대료 및 부동산 가치 상승으로 인플레이션 헤지 효과를 기대할 수 있다.

상장 리츠는 실물 부동산에 직접 투자하는 방식보다 1) 환금성이 좋고, 2) 소액으로도 투자가 가능한 이점이 있다. 1998년~2018년 기준 미국 리츠의 연간 평균 총 수익률은 10.2%로 사모 부동산 펀드의 연평균 수익률 (7.5%)보다 높고 리츠의 샤프 지수 (Sharpe Ratio, 변동성에 대한 수익률의 척도)는 0.4로 사모 부동산 펀드 (0.3)에 비해 위험 조정 수익률이 높은 것으로 나타났다.

미국은 글로벌 부동산 투자 시장에서 50% 이상의 투자규모가 집중되는 시장이며, 전체 글로벌 리츠 시가총액의 약 65% 이상을 차지한다. 장기적인 관점에서 미국의 생산 가능 인구 증가에 따른 부동산 수요 증가 및 꾸준한 자산 가치 상승에 따라 리츠 시장의 성장이 전망된다. 2021년 4월, 과거 15년 기준 글로벌 리츠 시장에서 미국 리츠의 총 수익률 (8.8%)이 가장 높았으며 변동성 대비 수익률 성과가 가장 우수했다.