미국 상업용부동산: 오피스, 물류, 아파트 중심의 견조한 성장 예상

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오피스, 물류, 아파트 중심의 견조한 성장 예상

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미국은 세계에서 가장 큰 상업용 부동산 시장으로 대도시와 중소도시의 다양한 자산에 투자 기회가 많아 미국 및 해외 투자자들의 투자가 꾸준히 이어지고 있다. 전체 상업용 부동산 투자자금의 절반은 미국에 투자된다. 코로나19로 2020년에는 일시적인 투자 감소가 불가피해 보이나, Tech 기업의 빠른 성장을 바탕으로 회복이 예상된다. 대도시를 중심으로 수요 및 자산가치가 일시적으로 하락하였으나, 중소도시 중 상승한 곳도 있다. 오피스, 물류, 아파트 임대 및 투자 수요는 여전히 견조해 보이며 코로나19 이후 점진적 회복을 전망한다. 

일시적인 성장 둔화, 코로나19 이후 점진적 회복 전망
미국은 세계에서 가장 큰 상업용 부동산 시장이다. 전체 상업용 부동산 투자자금의 절반은 미국에 투자된다. 맨해튼, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C., 시애틀 등 대도시와 중소도시의 오피스, 아파트, 물류, 리테일, 호텔 자산에 투자 기회가 많다. 코로나19로 인해 2020년에는 일시적인 투자 감소가 불가피해 보이나, 미국은 여전히 투자자들이 선호하는 안전한 시장이다. 대도시를 중심으로 수요 및 자산가치가 일시적으로 하락하였으나, 중소도시에서는 오히려 수요 및 자산가치가 상승한 시장도 있다. 오피스, 물류, 아파트 시장은 여전히 견조해 보이며 코로나19 이후 점진적 회복이 전망된다.

Tech 산업을 중심으로 오피스 수요 회복 예상
코로나19로 2020년 2분기 및 3분기의 미국 오피스 수요는 2분기 연속으로 감소했다. 재택근무로 특히 맨해튼, 샌프란시스코 등의 대도시에서 수요 감소폭이 컸다. 코로나19 이후 재택이 가능한 업종과 필수 오피스 근무 업종이 명확히 가려질 것으로 예상된다. 한편, Tech 산업 위주의 오피스 수요는 여전히 확장되고 있다. 일부 회사들의 장기 재택근무 및 거점 오피스 확대 계획이 있으나, 대부분의 도시에서 Tech관련 오피스 수요는 지속적으로 확장될 가능성이 있다. 임대수익과 매각차익으로 인한 수익이 비교적 안정적인 프라임 오피스 투자는 여전히 유효하다.

코로나19 이후 주거 트렌드 변화 예상, 임대 및 투자수요 강세 전망
2020년은 코로나19로 대도시의 밀집지역보다는 중소도시의 저밀도 주택 수요가 증가했다. 맨해튼, 샌프란시스코 등 대도시의 아파트 가격은 하락하고, 중소도시의 임대료 및 자산가치는 상승하는 현상이 나타났다. 코로나19 종식 이후에도 재택근무는 지속될 가능성이 있고, 넓은 평형, 쾌적한 환경은 주거 선택의 필수조건이 될 가능성이 크다. 따라서 대도시의 경우 체계적으로 관리되는 투자자산에 대한 수요가 상승할 것으로 전망되고, 인구의 꾸준히 유입 및 Tech 산업에 기반한 수요 성장이 예상되는 중소도시에도 투자수요가 증가할 것으로 전망된다.

 

이커머스 산업 성장에 기반한 물류 자산 임차 및 투자수요 지속 예상
아마존은 미국의 대표적인 이커머스 기반 기업이다. 오피스 수요도 많으나 물류 임차 수요 또한 지속적으로 증가하고 있다. 미국은 인구가 꾸준히 성장하고 있어, 여러 지역에 걸쳐 물류 수요가 증가하고 있다. 대도시뿐 아니라 댈러스/포트워스, 시카고, 펜실베이니아 등 물류 수요 및 공급이 증가하고 있는 중소도시들이 미국 전역에 걸쳐 존재한다. 따라서 다양한 지역에 다양한 투자기회가 있다. 투자자들은 물류 자산에 투자를 늘리고 있다. 한국 투자자들도 다양한 지역에 아마존 등 우량 임차인이 장기 임차한 자산을 중심으로 실물 자산은 물론 및 선매입 투자 등 물류자산에 대한 투자 범위를 넓히고 있다.

미국의 금리 인하로 유럽과 금리 차이가 좁혀진 점, 타 대륙에 비해 경기 회복이 빠를 것으로 기대되는 점, Tech 기업의 빠른 성장 전망 등으로 미국 상업용 부동산 투자수요는 상대적으로 빠르게 증가할 가능성이 있다.