이젠 美 상업용부동산 차례?

이젠 美 상업용부동산 차례?

 

주택 모기지 대출에서 막대한 손실을 경험한 미국 은행 및 증권사들이 이제는 상업용 부동산에서 새로운 대규모 손실을 입을 가능성에 직면했으며, 이 경우 조정과정이 서브프라임 사태보다 훨씬 더 장기화될 수 있다는 지적이 나오고 있다.

3일 미국 금융일간지 월스트리트저널(WSJ)지에 따르면, 골드만삭스그룹(Goldman Sachs Group)의 분석가들은 상업용 부동산의 가치가 하락하기 시작했으며, 향후 2년 동안 약 21%~26% 정도 하락할 가능성이 있다는 분석 보고서를 제출했다.

이럴 경우 상업용부동산 대출 및 이것을 담보로 한 증권시장에 노출된 금융기관들이 심각한 손실 위험에 처할 수밖에 없다고 신문은 경고했다.

골드만삭스의 보고서는 베어스턴스(Bear Stearns), 시티그룹(Citigroup), JP모간체이스(J.P. Morgan Chase), 리먼브러더스(Lehman Brothers), 메릴린치(Merrill Lynch), 모간스탠리(Morgan Stanley) 등이 올해 1/4분기 상업용 부동산과 관련해 총 72억 달러 규모의 대손상각을 단행할 것으로 예상했다.

보고서에 따르면 지난 해 4/4분기말 현재 이들 금융기관들의 상업용 부동산 위첨 노출 규모는 총 1410억 달러 정도다.



골드만삭스의 분석팀은 상업용 부동산으로부터의 금융손실은 약 2년 정도까지 지속될 것이라며, "서브프라임에 비해 훨씬 꼬리가 길 것"으로 우려했다.

이는 서브프라임 대출의 약 80% 정도가 증권화된 반면 상업용 부동산 대출은 1995년 이래 약 28% 정도만 증권화되었기 때문이다. 증권화가 잘 되었을수록 시가평가가 빠르게 이루어지기 때문에 대손상각 등 조정과정도 빠르다고 할 수 있다.

WSJ는 이미 월가 금융기관들이 상업용 부동산 시장의 하락에 직면한 상태라고 전했다. 은행과 증권사들은 상업용 부동산 프로젝트에 대한 대출과 여타 금융 계약이나 직접 소유한 부동산 및 아무도 매수하길 원치 않는 상업용부동산담보증권 등의 손실 위험에 노출된 상태.

전문가들은 여기서 발생할 대손이 경기가 얼마나 버텨주는지 여부에 달려있는 것으로 본다. 경기가 침체에 빠져든다면 앞으로 손실상각 규모가 더욱 커질 수밖에 없다는 것이다.

한가닥 희망을 걸 수 있는 곳이라면 그것은 상업용 부동산 시장이 주택시장에 비해 거품이 작았을 가능성에 있다. 쇼핑몰, 사무실 및 기타 상업용 부동산은 공실률이 올라가기는 했지만 그 동안 공급이 상대적으로 과도하지 않았다는 지적이 나오고 있다.

상업용 모기지담보 증권의 시가는 지난 해 이후 약 5% 정도 하락, 일부 채권담보부증권(CDO)의 가치가 50% 급락한 것과 대조를 이룬다. CDO는 주로 주택모기지채권을 구조화한 것으로 모기지투자 손실에 심각하게 훼손된 바 있다.

전체적으로 볼 때 올해 1/4분기 상업용 부동산의 대손상각 규모는 약 72억 달러 정도로 지난 해 4/4분기의 18억 달러에 비해서는 크게 증가할 것으로 보이지만, CDO 손실이 100억 달러, 기업인수용 대출약정 관련 손실 58억 달러에 이를 것으로 전망되는 점을 감안한다면 대단하지는 않다.

이제까지 상업용 부동산 시장의 연체율은 불과 0.4%로 낮다. 그러나 앞으로는 연체율이 증가할 것이란 전망이 우세하다.

전문가들에 따르면, 이 시장의 잠재적 손실 규모를 제대로 평가하는 것은 쉽지 않다고 한다. 일례로 모간스탠리만 해도 상업용 모기지 익스포저를 제대로 보고하지만, 베어스턴스나 골드만삭스 그리고 리먼브러더스는 그렇게 하지 않는다.

여건이 좋은 때는 상업용 모기지 담보 증권 인수사업을 월가의 주요한 수입원이기도 했다. 딜로직(Dealogic)에 따르면, 지난 해 이 시장의 규모는 무려 2948억 달러로 2003년 858억 달러에 비해 세 배 이상 성장했고, 이것이 상업용 부동산 가치 상승을 도왔다.

하지만 지금은 이 증권에 대한 수요가 급격히 줄어들고 있으며, 투자은행의 영업도 현저학 감소했다. 1월에는 10년여만에 단 한건의 증권도 발행되지 않지 않는 상황이 발생하기도 했다.

이렇게 시장이 사실상 폐쇄되면서 증권을 보유하고 있는 기관들은 비상사태에 직면했다. 증권의 시가평가가 사실상 불가능하게 되었기 때문이다.

CMBX란 지수를 참조하기는 하지만, 이 지수가 올해 들어서만 무려 세 배나 폭등해 위기감을 조성하는 중이다. 이 지수 변화만으로도 약 5% 정도의 손실율이 나타나고 있는데, 멀쩡하게 수익이 나고 있는 부동산 담보에도 불구하고 증권가치가 떨어지는 사태가 전개되고 있다.

지난해 상업용보기지담보증권 인수 분야의 1위를 차지한 모간스탠리는 지난 해 4/4분기 헤지 이후 관련 자산 위험 노출 규모를 175억 달러로 52%나 줄였다. 이 때문에 시장에서는 다음 번 위기 사태가 여기서 발생할 것이란 지적이 나오고 있다고 한다.

지난 해 부동산 인수 관련 차입 대출 규모가 크게 증가한 것도 우려 대상이다. 일례로 베어스턴스가 이끄는 채권단 그룹은 블랙스톤그룹(Blackstone Group)이 힐튼호텔을 인수할 때 지원한 대출채권 200억 달러를 아직도 제대로 매각하지 못하고 있는 상태다. 이 때문에 지난 해 12월 신용평가업체 무디스(Moody's)는 베어스턴스의 등급을 하향조정하기도 했다.

2008.3.13 Newspim